אחרי חיפוש מתמשך שכלל פגישות עם מתווכים חלקלקים, סיורים מתישים בדירות מכל המינים הגעתם סוף סוף לנכס בו חשקה נפשכם.
זוכרים כמה התלבטתם לפני שרכשתם מקלט טלוויזיה או מכונת כביסה? איזה מותג - איזה דגם? יש אחריות - מי היבואן? איפה לקנות - מה המחיר?
עכשיו קונים דירה....
אם אתם אנשים מהיישוב אתם עומדים בפתחה של העסקה הגדולה ביותר שערכתם עד כה בכלל במסגרתה "תבזבזו" את הסכום הגבוה ביותר שהוצאתם אי פעם.
הנכס אשר בכוונתכם לרכוש מורכב ,בין השאר, מהקרקע עליה הוא עומד, מהקירות, מזכויות הבניה שצמודות אליו, מהצמדות כגון מחסן וחניה וכדומה.
למי הנכס שייך? האם הוא רשום על שמו ?
אילו מיסים יחולו על העסקה?
האם בתכנון מס נכון אפשר לחסוך מס בעסקה זו?
איך תשפיע עסקה זו על עסקאות עתידיות?
האם יש לשלם היטל השבחה?
האם הנכס בנוי באופן חוקי?
האם יש צווי הריסה וכדומה שמוטלים על הנכס?
האם מוטלים עיקולים על הנכס?
האם מצב הזכויות של המוכר מתאים למחיר שהוא דורש?
מה הסיכונים בעסקה?
האם ניתן להשלים את העסקה ברישום הבעלות שלכם בדירה בלשכת רישום המקרקעין(בטאבו)?
ועד כאן רק רשימה חלקית מאוד...
מומלץ בחום שלא לבצע שום מהלך הקשור בעסקה ללא ליווי של עורך דין בקיא בתחום המקרקעין !
ועד שימצא כזה- להלן מספר נקודות להתייחסות – נקודות אלו רלוונטיות לשלב החיפושים.
בדיקת שמאי:
מחיר הנכס הוא מחיר השוק. לכל קונה יש את המחיר שהוא מוכן לשלם עבור הנכס המיוחד הנראה לו ביותר ולכן מחיר השמאות נותן הערכה סבירה של המחיר ההוגן שיש לשלם בגין הנכס.
בד"כ המחיר יהלום את המחירים הנוהגים באזור ואולם – לבדיקת השמאי יש חשיבות מיוחדת לצורך קבלת סקירה על המצב התכנוני ועל ליקויים שנסתתרו מעיני הקונה ואשר יש להם השלכה על מחיר הנכס (למשל תוכנית בינוי עיר שלכשתאושר יקום ליד הנכס מכון לטיהור שופכין...)
קונסטרוקטור
בבתים ישנים ייתכן מאוד שכדאי לקחת מהנדס מומחה לקונסטרוקציה לבדיקת עמידות המבנה ותקינותו.
קבלן
לפי כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין על עורך הדין של הקבלן אסור לייצג את הקונה מלבד לעניין רישום זכויותיו. על כן מומלץ להיוועץ בעורך דין גם אם במחיר הנכס גולם שכ"ט עורך הדין של הקבלן.
מתווך
על המתווך להיות הגורם היעיל בסגירת העסקה ועליו להחתים את הלקוחות המעוניינים בשרותיו על נייר מתאים בדרגת פירוט המפורטת בחוק. אם חתמתם על נייר כזה אל תצפו שהמתווך יוותר על שכרו גם אם הזה תם חלקו בעסקה...
זכרון דברים: מומלץ בחום לא לחתום על זכרון דברים שכן זה יחשב כחוזה לכל דבר והחתימה עליו בעצם "סוגרת" את העסקה לפני שבוצעה בדיקה בדבר מצב הזכויות והחובות על הנכס. כמו כן מקבע זכרון הדברים את "יום הרכישה" לצרכי מס לפני שבוצע תכנון מס. חריג לכך הוא זכרון דברים שיחתם בליווי עורך דין אשר יבטיח את האינטרסים של הצד שהוא מייצג וינטרל ככל שניתן את הסיכונים שלו (למשל הכנסת תנאים שבהתקיימם ניתן לבטל את זכרון הדברים) לסיכום
קניית דירה היא עסקה ענקית הדורשת איסוף נתונים רב ובחירה בנתיב האופטימאלי תוך מזעור הסיכונים ומומלץ שלא לפעול בלא ליווי מקצועי. קבלת תמיכה מאנשי מקצוע בשלבים הטרומיים יכול למזער סיכונים ולעזור להגיע לנכס המתאים ביותר.
כמובן שכל האמור כאן הינו מידע חלקי, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו לצורך ביצוע עסקה או לכל עניין אחר.
